普法案例

本文声明丨本文章仅为交流之目的，不代表北京剑云律师事务所的法律意见或对相关法规/案件/事件等的解读。

近日，全国多地烂尾楼盘业主给官方及银行发放全体业主强制停贷告知书一事沸沸扬扬，那么在楼房出现烂尾问题后，购房者是否需要继续承担还贷义务呢？

先说结论：因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》解除，房贷由出卖人承担，若银行怠于向出卖人主张还款责任或者出卖人资产足以清偿贷款，那么购房人无需承担还款责任！

具体请看如下案例：中国建设银行股份有限公司青海省分行与王忠诚等人的金融借款合同纠纷案【（2019）最高法民再245号】

案情简介

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，购买越州公司开发的商业用房。王忠诚首付73983124元，剩余7397万元按揭贷款。2015年8月14日，王忠诚等人与建行青海分行、越州公司签订《借款合同》和《抵押合同》，后越州公司未能按期交房，王忠诚等人向青海省高级人民法院提起诉讼【（2017）青民初13号】，请求解除《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同（在建工程/预购房）》，由越州公司返还房款、贷款及赔偿损失，并要求由越州公司偿还剩余贷款。青海省高级人民法院判决：1.解除《商品房预售合同》；2.《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》；3.越州公司向王忠诚返还房款、贷款及赔偿损失（酌定）；4.剩余借款本金64799004.19元及利息由越州公司向建行青海分行返还。

后建行青海分行不服一审判决，向最高人民法院提起上诉【（2017）最高法民终683号】，请求撤销一审判决第二项、第四项。最高人民法院认为：1.根据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定，在《商品房预售合同》解除的情况下，王忠诚从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王忠诚请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的，应予支持。在主合同《个人住房（商业用房）借款合同》解除的情况下，因《房地产抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。2.根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，本院不予审理。

建行青海分行基于上述二审判决，于2018年4月向西宁中院提起诉讼, 要求王忠诚等人承担《借款合同》项下的剩余借款本息，由此经过一审、二审，直至再审。

一审法院判决驳回建行青海分行的诉讼请求【（2018）青01民初151号】。理由为王忠诚等人对剩余全部借款本息承担补充责任，即建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿时，王忠诚等人才会承担还款责任。但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，因此对其主张不予支持。

二审法院判决王忠诚等人应当偿还剩余借款本息【青海省高级人民法院（2018）青民终199号】。理由为作为商品房出卖人的越州公司将其收到的王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房人王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为《借款合同》主债务人的还款责任并未免除。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定。王忠诚等三人承担偿还贷款责任后，并不影响其向越州公司主张返还权利。

后王忠诚等人不服二审判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院裁定本案由最高院提审，并于2020年12月3日作出再审民事判决书【（2019）最高法民再245号】。

争议焦点及最高人民法院裁判意见

本案争议焦点主要在于《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。对此最高院评析简要概括如下：

第一，对于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题，最高院认为，《商品房买卖合同司法解释》（2003年）第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，对于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。最高院认为，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

基于上述原因，最高人民法院最终维持了西宁市中院的一审判决，即王忠诚等三人无需向建行青海分行归还剩余贷款。

律师观点

在商品房按揭贷款的商业模式下，主要存在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房者支付房款，房地产公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，贷款银行将购房者所贷款项直接支付给房地产公司，房地产公司实际用款。购房者实际并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但是一旦出现烂尾问题，根据最高院的裁判思路，需充分考虑各方的权利义务关系使之保持平衡：因开发商未按期交房，致使《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》解除，房贷由出卖人承担，购房人承担补充责任，若银行怠于向出卖人主张还款责任或者出卖人资产足以清偿贷款，那么购房人无需承担还款责任。

附：法律条文如下

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2021年）

第二十条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十一条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。　　商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

中华人民共和国民法典

第四百九十七条　有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

供稿：单建华