普法案例

本文声明丨本文章仅为交流之目的，不代表北京剑云律师事务所的法律意见或对相关法规/案件/事件等的解读。

案情简介

李某与祁某系夫妻关系，婚后生育有二子一女，分别为长子李某一、次子李某二、女儿李某三。张某系李某二之妻，李某四系李某二与张某之子。李某于2003年去世，祁某于2015年1月29日去世，李某二于2015年8月去世。李某与祁某无养子女，其父母均先于他们去世。

1998年，李某和祁某分别订立遗嘱，将位于某小区的xxx号房屋（以下简称涉案房屋）属于自己的份额遗留给李某二。同日，李某和祁某将各自遗嘱均在北京市公证处进行了公证。2012年，祁某与李某二签订《存量房屋买卖合同》，约定由祁某将涉案房屋出售给李某二，房屋成交价格为120万元，合同中双方对于房屋的交付、违约责任等未进行约定。同日，祁某、李某二签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定“经双方协商决定自行划转交易结算资金”，并办理了房屋所有权转移登记手续，但李某二实际未支付购房款。2015年1月7日，涉案房屋所有权人登记为张某。

祁某去世后，李某一、李某三以李某、祁某继承人的名义向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求李某二的继承人张某、李某四支付购房款120万元。张某、李某四辩称：李某二与祁某之间名为房屋买卖，实为房屋赠与，以交易方式过户房屋是为了避税。

一审法院认为，李某二虽与祁某就涉案签订了《存量房屋买卖合同》，但祁某实质上将该房屋中属于其的份额赠与给了李某二，且双方已经办理了房屋产权过户登记，赠与合同已经履行完毕。因此，李某一、李某三主张李某二与祁某某存在房屋买卖合同关系并请求张某、李某四支付购房款120万元，缺乏事实依据和法律依据，故驳回了原告的诉讼请求。

原告不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

（案号：（2015）朝民初字第12958号、（2016）京03民终7576号）

法院裁判意见

北京市第三中级人民法院确定本案的争议焦点如下：

（一）祁某与李某二之间法律行为的性质如何认定

祁某与李某二签订了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。然结合查明的事实发现，祁某与李某二之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，具体如下：

其一，就涉诉房屋的权属而言，各方均认可其为李某和祁某的夫妻共同财产，然二人早在1998年就已经订立遗嘱并进行了公证，其中均明确了涉诉房屋中属于自己的份额遗留给李某二，故在2003年李某去世后，依照其所立公证遗嘱的效力，李某二成为了涉诉房屋的共有权人之一。就另一共有权人祁某而言，在本案所涉的《存量房屋买卖合同》签订之前，未有证据显示祁某存在撤销遗嘱的表示、行为及祁某与李某二关系恶化的迹象，故可推定祁某并不存在让李某二以支付对价的方式获得房屋权属的意愿。

其二，从《存量房屋买卖合同》的内容分析，其中虽然约定了房屋的价格，但对于交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确。且在合同签订直至祁某去世期间，未有证据显示祁某向李某二主张过购房款。在未收到任何房款的前提下，祁某就把房屋过户到李某二名下，此举与房屋买卖的交易习惯不符。

其三，从处分权的角度分析，在签订《存量房屋买卖合同》之时，祁某并非房屋的完全所有权人，依照上文所述，此时房屋的权属状态为共同共有，共有权人则包括李某二和祁某，在此前提下，李某二无视己方的权属份额，再通过买卖以支付祁某全部购房款的方式获得过户登记，违背常识。

其四，祁某与李某二为母子关系，2012年8月时，祁某已近78岁高龄，且长期与李某二生活在一起，李某二亦承担了赡养母亲的义务。在此前提下，祁某再将涉诉房屋卖与自己的儿子并拟从中获取房款的行为缺乏动机性意义。

故此，结合上述分析和祁某的遗嘱及生前行为，应当认定祁某和李某二之间并不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与行为。具体而言，祁某与李某二两人的内心意思与外部的表示行为并不一致，双方合作完成了通谋虚伪行为，形成了真假两项意思表示。虚假的房屋买卖的意思表示浮现于表面，真实的房屋赠与的意思表示则被隐藏。故本院在上述分析的基础上，认定祁某与李某二之间形成的是赠与合同法律关系。

（二）祁某与李某二之间意思表示及法律行为的效力认定

关于通谋虚伪，法理上将其结构分为内外两层行为：外部的表面行为系双方当事人共同作出与真实意思不一的行为，亦称伪装行为；内部的隐藏行为，则是被掩盖于表面行为之下，代表当事人双方真意的行为，亦称非伪装行为。

首先，本案中的表面行为即本案中祁某、李某二之间房屋买卖的意思表示所指向的法律效果并非祁某、李某二所欲求，双方并无接受该意思表示的约束且已就此达成合意。换言之，祁某与李某二并不希望发生真实的房屋买卖关系，而只是借此形式完成房屋权属变更的目的。如前所述，即双方之间的法律行为名为买卖实为赠与。

其次，隐藏行为即本案中祁某与李某二之间的房屋赠与行为有效。原因在于：隐藏行为虽不为外人所知，却是当事人真正的意思表示，对其效力的认定当遵循相关的法律规则，故在本案中，对祁某与李某二之间形成的法律行为效力的认定当遵循赠与合同的法律规范。本案中祁某是涉案房屋的共有权人之一，现祁某将自己的房屋份额无偿赠与给另一共有权人李某二，且李某二已经办理完毕产权过户登记。双方上述行为并未违反法律法规的强制性规定，且为内心之真实意愿，故双方之间形成了合法有效的赠与合同关系。

律师观点

实践过程中，父母欲将房屋赠与子女时，出于避税目的常会签订房屋买卖合同，从而形成名为买卖，实为赠与的法律行为。赠与合同中涉及的关键要素有三：其一是赠与人对于所赠财产具有处分权；其二是赠与行为具有无偿性；其三是受赠人具有接受的意思表示。若赠与人并未有撤销赠与的意思表示，则赠与行为有效。在赠与人去世后，其他继承人主张该房屋继承权或者要求被赠与人支付购房款的，不予支持。

附：法律条文如下

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。　　

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第六百五十七条 　赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

供稿：单建华