普法案例

本文声明丨本文章仅为交流之目的，不代表北京剑云律师事务所的法律意见或对相关法规/案件/事件等的解读。

商品房预约合同法律问题

购买房产作为人生大事之一，大家在购房一事上极为慎重，为了能够买到心仪的房产，一般会与开发商签订认购、订购、预订等协议，并且会支付定金以保证后期合同的履行。那么上述协议是否等同于购房合同?若最终未能签订正式购房合同，《认购协议》中约定的定金能否退还呢？对于这些大家比较关心的问题，我们进行了详细解答。

一、《认购协议》是否等同于购房合同？

律师解答：在商品房买卖过程中，当事人之间签订的合同，可以分为预约合同和本约合同。预约合同是约定将来订立一定合同的合同，本约合同通过履行预约而订立，具体约定了当事人之间的实体权利义务。判断《认购协议》究竟是预约合同还是本约合同，应看《认购协议》是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，包括当事人姓名或名称、商品房基本情况（房号、面积）、总价或单价、付款时间、付款方式、交付条件及日期等。

案例：刘某某与江南公司商品房预约合同纠纷再审民事判决书【案号：（2021）京民再75号】

裁判思路：本案中，从涉案《认购协议》的内容来看，双方仅约定了当事人的概况、房屋所处位置、暂定房号、暂定建筑面积、面积单价、总房款、预付款等，而未对涉案房屋的交付使用条件及日期，以及办理产权登记有关事宜、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条中规定的主要内容进行约定。同时，双方在《认购协议》中明确约定认购人基于本协议取得的仅为优先缔约权，将来在一定条件下还需要签署《北京市商品房预售合同》等相关协议，说明双方有在将来订立正式房屋买卖合同的明确意思表示。综上，虽然刘某某支付了部分购房款，但双方签订的《认购协议》是为了将来签订正式的房屋买卖合同所作的预约，性质上应为预约合同，而非本约合同。

二、若最终未能签订正式购房合同，《认购协议》中约定的定金能否退还？是否适用定金罚则？

律师解答：需分情况讨论：

1、出卖人违约：

（1）若因出卖人未取得商品房预售许可证明而进行房屋预售的，认购协议无效，出卖人应当返还定金并赔偿买受人损失；

（2）若因出卖人在认购协议规定的期限内将认购房屋转售他人而导致商品房买卖合同未能订立的，应双倍返还定金；

（3）若出卖人未能履行认购协议中确认的房屋条件，如房价、楼层、面积等而导致签约未成的，应双倍返还定金。

2、买受人违约：

若因买受人没有按照认购协议规定的时间、地点去签约而商品房买卖合同未能订立的，定金不予返还。

3、其他事由：

若因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

附：法律条文如下

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第二条　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条　商品房的认购、订购、预订等协议具备《 商品房销售管理办法 》第 十六条 规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《商品房销售管理办法》

第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　　　

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：　　

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；　　

（三）商品房的销售方式；　　

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；　　

（五）交付使用条件及日期；　　

（六）装饰、设备标准承诺；　　

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

（八）公共配套建筑的产权归属；　　

（九）面积差异的处理方式；　　

（十）办理产权登记有关事宜；　　

（十一）解决争议的方法；　　

（十二）违约责任；　　

（十三）双方约定的其他事项。

供稿：单建华